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2022.10.23

住宅ローン控除について

今回は住宅ローン控除についてのお話を。

 

最近住宅価格が非常に高くなり購入は大変となりつつあります。

 

そこで、住宅ローン控除をうまく使うと住宅の購入もスムーズに進めることができます。

 

しかし、住宅ローン控除の制度が2022年の税制改正によって変更されます。

 

その背景には、「逆ざや」の問題があります。

 

現在の住宅ローン控除事情

 

住宅ローン控除の逆ざやとは、住宅ローンの返済で支払う利息よりも、住宅ローン控除による節税額のほうが多くなること。現状、住宅ローンの金利は1%を切っていることもたくさんあります。にもかかわらず、住宅ローン控除で年末の住宅ローン残高の1%が戻ってきたら、支払う利息よりもたくさん税金が戻ってきます。住宅ローン控除を利用する人にとっては「お得」なのですが、税制改正によって、そのお得に待ったがかかったというわけです。

 

改正後のメリット

 

1.新築の住宅を取得する場合には、控除期間が原則として10年から13年と、3年間延長されます。

 

なお、中古住宅の場合は10年のままです。

 

2.住宅ローン控除が適用になる入居時期は、特例を適用した場合で2022年12月末まででした。

 

住宅ローン控除改正によって、2025年12月末までの入居であれば住宅ローン控除が受けられるようになります。

 

改正後のデメリット

 

1. 住宅ローン控除の控除率が1%から0.7%へ引き下げ

 

デメリットでもっとも大きいのは、住宅ローン控除の控除率が1%から0.7%に引き下げられてしまうことです。これまで13年特例で最大480万円(10年目まで400万円、11年目〜13年目まで80万円)まで受けられていた控除が、改正後、273万円(年21万円×13年)までしか受けられなくなります。環境性能のより高い住宅を取得すれば、最大で455万円(2024年〜2025年は409.5万円)まで増えますが、それでも改正前よりは少なくなります。

 

何に対しての0.7%なのか見ていきます。

 

新築の場合、

 

長期優良住宅とか低炭素住宅は一番高くて 5000万円。

 

ZEH 水準省エネ住宅は 4500万円。

 

証明の基準適合住宅は 4000万円。

 

その他 3000 万までの部分について 13 年間 0.7% という形になります。

 

既存住宅・中古住宅の場合、(中古マンションも含む)

 

長期優良住宅や低炭素、 ZEH 、省エネ住宅省エネ基準適合住宅が 3000万円まで、

 

その他の住宅が 2000万円まで0.7%という形になります。

 

2.所得制限の引き下げ

 

住宅ローン控除を利用できる方は「年間の合計所得3,000万円以下」と定められていましたが、改正によって「2,000万円以下」に引き下げられます。一部の高所得者は、住宅ローン控除の対象外となります。

 

3.住民税からの控除額の上限の引き下げ

 

住宅ローン控除の控除額が所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除ができることをお話ししました。この金額の上限が「前年度課税所得×7%、最大13万6,500円まで」から「前年度課税所得×5%、最大9万7,500円まで」に引き下げられます。

 

4.「その他の住宅」は住宅ローン控除が受けられなくなる

 

2024年〜2025年に「その他の住宅」に入居する場合、2023年までに新築の建築確認を受けていないと住宅ローン控除を受けることができなくなります。いいかえれば、2024年以降新築の住宅を購入する場合には、一定の省エネ性能基準を満たした家でしか住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。

 

 

 

中古住宅に関しては、今までは耐震証明とかの提出が必要だったのですが、 昭和 57 年 1 月に以降のものに関しては不要になりました。

 

3.のデメリットのように、所得税だけで引き切れない場合、住民税の方から引くという場合の上限も97,500円に下がっていますのでご注意ください。

 

 

床面積の要件ですが、登記法面積で 50㎡ 以上が原則ですが、 40㎡以上、50㎡未満のものでも住宅ローン控除を使うことが可能になりました。 

 

三好マンション万代 1LDK 850万円はこちらに該当します。

 

この特例を使う場合には所得要件が 1千万円以下でないとお使いになることができませんので、ご注意ください。

 

対象となるローンですが、住宅等その敷地の取得のための借り入れ金返済期間が 10 年以上の金融機関です。

 

次に共有の場合です。

 

住宅ローン控除というのが、全体の利用割合が 50% 以上、居住用であれば共有であっても適用できます。

 

建物、土地共に共有にしていただけると、住宅ローン控除がそれぞれの借り入れについてお使いになることができます。

 

例えばご主人と奥様との連帯債ということです。お 2人で組んでいただければOKです。

 

2.のデメリットのように、ローン控除は中古住宅の場合2000万円までしか使えません。

 

けれども、所得2000万+2000万の御夫婦合わせて 4000万円を上限としてお使いになることができます。

 

売却して利益が出て、3000 万特別控除をお使いになるという場合には、住宅ローン控除と併用することができません。

 

その代わりに、売却して損が出て、損失の通算繰越制度と住宅控除の併用はできます。

 

随分昔に買って利益が高額になるような物件に関してはよく注意してください。

 

 

例えば親から相続です。取得時の契約書がないと、所得金額は売却価格の5パーセントしかみなしてもらえないために、譲渡所得金額がぐっと高くなります。





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